土耳其投资入籍评估新规落地：购房投资者可自主选择评估机构，TTB审核机制同步调整

更新时间：2026年10月
关键词：土耳其投资入籍、土耳其购房移民、40万美元购房、房产评估、TTB、土耳其国籍

土耳其购房投资入籍程序迎来重要调整。

根据土耳其土地注册与地籍总局相关规定的最新更新，涉及通过购买不动产申请土耳其国籍的房地产评估及投资金额确认程序发生变化。

本次调整涉及2024/2号《不动产评估通告》以及2024/4号《关于〈土耳其国籍法实施条例〉适用问题的通告》，相关文件已纳入2026年9月18日及9月28日的最新批准决定。

其中最值得投资者关注的变化是：

用于土耳其国籍申请的房地产评估报告，不再必须仅通过此前的GEDAŞ统一机制取得，投资者可以选择符合资格的房地产评估机构。

与此同时，投资入籍最终的金额确认——TTB（投资确认书）审核的重要性进一步凸显。

一、投资者可以自主选择房地产评估机构

根据最新规定，用于土耳其国籍申请的房地产评估报告，可以由经土耳其资本市场委员会（SPK）授权并符合相关条件的房地产评估机构出具。

这意味着，在通过购买房地产申请土耳其国籍时，投资者及开发商不再必须仅通过GEDAŞ指定机制取得房地产评估报告，而可以自行选择符合规定的专业评估机构。

从实际操作层面来看，房地产评估机构的选择更加灵活。

同时，用于土地登记交易的房地产评估报告，一般有效期为12个月。

超过有效期限后，如果需要继续作为TTB投资金额确认的依据，则可能需要重新取得评估报告。

二、取得评估报告≠一定能够取得TTB

虽然评估机构的选择更加灵活，但对于投资入籍申请人而言，有一个变化尤其值得重视：

房地产评估报告并不等同于最终投资金额确认。

通过房地产投资申请土耳其国籍时，最终确认相关投资金额是否达到国籍申请要求的重要文件是：

TTB——投资确认书。

此前采用GEDAŞ评估机制期间，在TTB签发之前，房地产主管部门对于GEDAŞ评估报告所确定的价值没有重新审查权限。

随着评估制度调整，申请人自行选择评估机构出具的报告，在TTB签发前可能再次面临主管部门审查。

因此，投资者不能简单理解为：

“评估报告达到40万美元，就一定符合投资入籍要求。”

房地产最终能否满足投资入籍金额要求，仍需要经过后续投资确认程序。

三、TTB审核阶段可能出现哪些情况？

根据更新后的规则，在TTB签发前，如果主管部门在审查房地产评估报告时认为有必要，可以进一步采取不同的审核措施。

例如：

要求修改原房地产评估报告；

要求重新出具控制性评估报告；

通过系统算法重新指定评估机构并取得新的评估报告；

必要情况下，征求土耳其不动产评估专家协会（TDUB）的专业意见。

因此，即使投资者已经完成房地产交易，并取得了房地产评估报告，相关评估结果仍存在被进一步复核的可能。

四、为什么这项变化对投资者非常重要？

对于普通房地产投资而言，房地产估值主要用于判断资产价值。

但是对于以取得土耳其国籍为目的的房地产投资而言，情况有所不同。

目前通过购买房地产申请土耳其公民身份的最低房地产投资门槛为40万美元。

因此，如果投资者购买的房地产价格刚刚达到政策门槛，而后续TTB审核过程中对于房地产评估价值产生不同判断，就可能影响投资金额确认。

根据新规，在部分情况下，申请人可能需要：

增加其他符合条件的房地产，以补足投资金额；

重新取得控制性房地产评估报告；

或者等待TDUB进一步审核。

如果案件进入进一步审查程序，整体申请周期也可能相应延长。

因此，对于准备通过房地产投资申请土耳其国籍的投资者而言，“房产售价”与“最终被确认的投资金额”不能简单画等号。

五、GYO房地产投资信托项目规则同步调整

此次更新还涉及GYO（Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı，房地产投资信托公司）项目。

根据最新规定，此前部分适用免评估安排的GYO项目，其评估要求也进行了调整。

当GYO向外国投资者出售房地产，或者与外国投资者签署以申请土耳其国籍为目的的房地产预售合同时，目前主要存在两种评估处理方式：

第一种方式：

使用土地登记交易前已经出具，并已经在KAP（土耳其公共信息披露平台）公开，同时明确列明相关独立单元价值的房地产评估报告。

第二种方式：

通过Web Tapu / TADEBİS系统重新申请一份专门用于TTB程序的房地产评估报告。

需要注意的是，即使相关房地产已经在KAP公开披露评估价值，如果主管部门对房地产实际市场价值存在疑问，仍可能要求重新评估或者进一步审查。

六、投资入籍进入更加重视“真实价值”的阶段

从此次规则调整可以看出，房地产投资入籍的评估流程在操作方式上获得了一定灵活性，但与此同时，最终投资金额的审核仍然严格。

对于投资者而言，真正需要关注的已经不仅仅是：

“这套房子的销售价格是多少？”

而是：

这套房地产最终能够被确认的合规投资金额是多少？

尤其对于计划以接近40万美元最低门槛购买房地产的投资者，在签署购房合同和支付房款之前，更有必要提前核实房地产的市场价值、评估情况、产权情况以及后续TTB审核风险。

七、对准备申请土耳其投资入籍的客户有什么影响？

此次调整并没有改变目前房地产投资入籍的基本投资门槛。

但它对投资者选择房地产提出了更高的合规要求。

对于计划通过购买房地产申请土耳其国籍的客户，建议在购房之前重点确认：

① 房地产是否符合投资入籍基本要求；

② 项目销售价格与实际评估价值是否存在明显差距；

③ 评估机构是否具有SPK认可的相关资格；

④ 房地产是否存在影响TTB审核的潜在问题；

⑤ 如果最终确认金额低于预期，是否提前准备补充投资方案。

特别是对于接近最低投资门槛的项目，不应仅以开发商报价作为判断投资入籍资格的依据。

从房产筛选、产权尽调、专业评估，到资金支付、土地登记以及最终TTB投资金额确认，每一个环节都需要提前进行合规规划。

对于投资者来说，此次调整带来的核心变化可以概括为：

评估机构选择更加灵活，但投资金额最终确认仍需经过严格审核。

在新的审核机制下，选择真实价值与成交价格更加匹配、产权清晰且具备完整合规条件的房地产，将变得更加重要。

信息来源：
土耳其土地注册与地籍总局相关2024/2号及2024/4号通告最新更新
2026年9月18日及2026年9月28日相关批准决定
Asist Hukuk 律师事务所政策说明，2026年9月29日

本文根据相关政策文件及专业法律机构政策说明整理，仅供土耳其投资入籍政策信息参考，不构成法律意见或投资建议。实际房地产评估、TTB投资确认及公民身份申请结果，应以土耳其主管机关在具体案件中的最终审核结果为准。